FAIL (the browser should render some flash content, not this).
Налог на имущество и другие вопросы земельно-имущественных отношений

Налог на имущество и другие вопросы земельно-имущественных отношений

   В общем, идея собирать налоги с фактической стоимости имущества физических и юридических лиц в государстве Российском витает давно, цель понятна. На сегодняшний день не всем понятно, почему длительное время муссируется идея взимать налоги с кадастровой стоимости имущества, но до настоящего времени не осуществляется. После принятия законодательной базы о взимании налогов с кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости, Российские законодатели столкнулись с проблемой единообразия расчетов, производимых Оценщиками.

 Оценщик осуществляет свою деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом РФ, часть 1 (ст. 209), включает: право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

   Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности определяют, что: рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - сторона сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Данное определение является базовым. Все иные виды стоимости, отличные от рыночной стоимости, обычно определяются через отличия определяемого вида стоимости от рыночной стоимости.

      Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости применяются три стандартных подхода (в противном случае обосновывается отказ от какого-либо из подходов): 

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД, который основан на предпосылке, что при определении цены сделки покупатель и продавец ориентируются на цены продажи объектов, аналогичных объекту оценки. Алгоритм подхода сравнения продаж состоит в определении стоимости объекта оценки на основе цен объектов-аналогов, скорректированных на отличия в основных характеристиках между аналогами и объектом оценки. Этот подход оценки применим при наличии репрезентативных данных по сделкам с объектами, достаточно сопоставимыми с объектом оценки по характеристикам, влияющим на стоимость недвижимости данного типа. Среди стандартных оценочных подходов в каждом конкретном случае выбираются те методы и процедуры, которые наилучшим образом отражают подходы, применяемые для определения цены купли-продажи участниками рынка, с учетом особенностей, характерных для данного типа недвижимости и текущего состояния рынка. 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД основан на предпосылке, что стоимость объекта определяется участниками рынка исходя из затрат, требуемых на воссоздание функционального аналога оцениваемого объекта. Рыночная стоимость рассчитывается как сумма затрат на приобретение незастроенного земельного участка и затрат на строительство нового здания, являющегося аналогом оцениваемого по основным функциональным характеристикам, за вычетом всех элементов физического, функционального и внешнего износа. Затратный подход применим при наличии достаточной информации для обоснования расчетных компонентов стоимости: данных по продажам земельных участков, данных по проектам нового строительства и данных для расчета поправок на износ. 

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД предполагает, что стоимость объекта недвижимости определяется будущим доходом, который она принесет своему владельцу. В рамках доходного подхода используются различные алгоритмы, соотносящие предполагаемый доход от эксплуатации объекта, с его рыночной стоимостью. Конкретный выбор алгоритма зависит от особенностей объекта недвижимости и динамики предполагаемых доходов. 

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ. Целью согласования результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, возможно, корректировка полученных оценок, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. 

    Преимущества и недостатки каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются по следующим критериям: 

  1. Тип, качество и обширность информации, на основе которых производится анализ.
  2. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.
  3. Учет общей экономической ситуации на рынке недвижимости.
  4. Учет экономических, политических и физических факторов, действующих в рассматриваемом районе. 

Процесс согласования учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода и определяет вклад каждого подхода в рыночной стоимости объекта оценки. При производстве отчета о рыночной стоимости оценщик руководствуется Федеральными стандартами оценки, в настоящее время их семь: 

  • ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256;
  • ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255; 
  • ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254; 
  • ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508;
  • ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядок его утверждения», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 № 328; 
  • ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 № 628;
  • ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611. 

Кадастровая стоимость признается объектом налогообложения, но она определялась методом массовой оценки. В результате получились (как у нас в России принято) как всегда, например: Кадастровая стоимость квадратного метра земли в районе Баляева на отвесном косогоре, не пригодном для какого-либо строительства в принципе (у меня гараж расположен в этом месте) стоит столько же, сколько квадратный метр под зданием администрации города Владивостока. Так и хочется сказать: «махнем не глядя». Возникла необходимость привести все это безобразие, которое называется кадастровой стоимостью, к какому-то адекватному значению применительно к конкретным объектам недвижимости, а именно, фактической рыночной стоимости. И тут началось, каждый оценщик начал ваять отчеты о рыночной стоимости на свой вкус и цвет. В некоторых из них стоимость фигурировала даже меньше, чем была стоимость БТИ. Пришлось разработать ФСО №4, затем ФСО № 5. А следом и ФСО № 6. Но, паровоз под названием «кадастровая стоимость» с места не тронулся и вот с введением ФСО № 7 что-то начало двигаться. Как вы успели заметить, нормативная база реально появилась только в сентябре 2014 года. В настоящее время основания для проведения переоценки кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков только начинают возникать у граждан России, в том числе у субъектов предпринимательской деятельности. 

   Глава II, п. 8 ФСО № 4 гласит, что выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Именно на подходах при проведении оценки хочу несколько остановиться. Сравнительный подход. Наиболее часто используется оценщиками при расчетах рыночной стоимости недвижимости и как правило единственный. Суть его состоит в том, чтобы сравнить аналогичные объекты и вывести стоимость оцениваемого объекта. В некоторых случаях, при богатстве выбора аналогов и значительном опыте оценщика, сравнительный подход позволяет получить приемлемые результаты. Но использование только данного подхода всегда вызывает улыбку на лице профессионала, почему? 

Задача № 1 для аудитории: Два рядом стоящих дома. Один расположен на первой линии, то есть возле остановки общественного транспорта и транспортной магистрали. Второй расположен за ним, во дворовой части. В каждом продается недвижимость на первом и третьем этажах. Какую недвижимость для проживания выберете вы? А какую недвижимость выберете вы для бизнеса? 

Задача № 2 для аудитории: На одной лестничной площадке продается две одинаковые по планировке и квадратным метрам квартиры, но в одной сделан очень хороший ремонт, а вторая состоянии «после строителей». Будут эти квартиры по вашему мнению стоить одинаково? Почему? Как правильно учесть разницу стоимости этих квартир? 

Здесь мы плавно переходим к необходимости затратного подхода в оценке объектов недвижимости. Именно рассчитав затраты на производство аналогичного объекта недвижимости мы сможем максимально точно определить рыночную стоимость объекта недвижимости. При этом необходимо провести согласование сравнительного и затратного подходов. Я вам скажу по секрету, при кредитовании объектов недвижимости банки требуют от оценщиков производить оценку только сравнительным подходом. А в результате клиенты, получающие кредиты на покупку недвижимости недоумеваю, почему при покупке одной квартиры можно получить денежных средств, которых хватает на покупку самой квартиры, перекрыть первоначальный взнос, да еще на ремонт хватает. А при покупке другой квартиры кредитных средств хватает только на полквартиры. Да все просто, оценка рыночной стоимости производилась массовым методом, единственно сравнительным подходом. Типичный пример оценки массовым методом, с которым мы будем теперь сталкиваться в нашей жизни, это поправки в закон об ОСАГО. Стоимость нормачаса при ремонте транспортных средств в рамках одной марки теперь одинакова, тойота ленд крузер 2014 года и тойота королла 1990 года – нормачас 940 рублей. Вы понимаете, как будут рады владельцы королл, для которых ранее нормачас составлял 450 рублей, и какие крокодильи слезы будут лить владельцы крузеров, где номачас достигает 2500 рублей. При налогообложении объектов недвижимости и земельных участков на основе кадастровой стоимости, которую нам предлагает Правительство, крокодильи слезы будут лить в первую очередь владельцы малого бизнеса и владельцы дешевых квартир, и вот почему. Крупный и средний бизнес в состоянии позволить себе недвижимость в более презентабельных районах города, которые при оценке кадастровой стоимости массовым методом оказались дешевле фактической рыночной стоимости. Маловероятно, что кто-то будет производить оценку кадастровой стоимости своего недвижимого имущества с целью увеличения налогового бремени. А вот более дешевые объекты недвижимости, которые входят в сегмент доступности малого бизнеса оказались переоценены в большую сторону. 

   Несколько слов о доходном подходе при оценке объектов недвижимости. Наиболее точный результат при производстве оценки на практике получается в том случае, когда оценка производилась всеми тремя подходами. Но, для доходного подхода требуется достоверная информация о финансово-хозяйственной деятельности субъекта права на данном объекте недвижимости, как правило, за период не менее 3 лет. В свою очередь, на стоимость, рассчитанную доходным подходом оказывает влияние вид бизнеса, который расположен в объекте недвижимости. То есть, если в одном и том же помещении расположить швейную мастерскую и казино, то без расчетов понятно, доходность казино будет выше. Следовательно, производить расчеты доходным подходом в отношении объектов недвижимости некорректно. По отношению к собственности не участвующей в предпринимательской деятельности, этот подход вообще не применим. 

   В каких случаях целесообразно производить переоценку кадастровой стоимости объектов недвижимости? В данном случае ответ по каждому отдельно взятому объекту индивидуален. Например: вернемся к упомянутому выше ГСК. Стоимость переоценки кадастровой стоимости земли под ГСК составит 30-50 тысяч рублей (оценка + проверка отчета). Кадастровая стоимость занимаемой им земли составляет 6 000 000 рублей. Налог в год 0,7%, что составляет 42 000 рублей в год (данные на 2014 год). При снижении стоимости в 2 раза (наиболее вероятный результат) экономия составит 21 000 рублей в год, за три года 63 000 рублей. Результат есть, но малоэффективный, учитывая, что 50 000 рублей надо заплатить сейчас, а еще необходимо добавить затраты на услуги юристов? Иной результат возникает в случае выкупа земельного участка в собственность. Экономия порядка трех миллионов рублей есть более чем веское основание для проведения переоценки кадастровой стоимости данного участка. 

   На какие моменты необходимо обращать внимание при обращении в оценочные или экспертные организации, чтобы не стать субъектом судебного разбирательства, например, в рамках закона о защите прав потребителя. Говоря проще, получить надлежащую услугу. 

1. Руководитель организации должен понимать предмет оказываемых услуг, то есть, быть экспертом или оценщиком. В настоящее время проходит согласование новый федеральный закон о судебно-экспертной деятельности, в нем предусмотрено, что руководитель экспертной организации должен быть судебным экспертом по одной из судебно-экспертных специальностей, иметь высшее образование по профилю экспертной специальности и высшее образование юридическое. 

2. Оценщики организации должны быть членами некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков, которая должна быть внесена в единый государственный реестр. Желательно иметь стаж не менее трех лет работы оценщиком. Ответственность оценщика должна быть застрахована в обязательном порядке на сумму не менее 300 тыс. рублей, но многие оценщики страхуют свою ответственность на сумму не менее 3 миллионов рублей, как правило, такие оценщики работают с банками и другими серьезными организациями. 

3. Организация, в которой работают оценщики, должна быть застрахована в обязательном порядке на сумму не мене 5 миллионов рублей, требования с 1 октября 2014 года. 

4. Эксперт-оценщик СРО, который будет проводить проверку отчета, должен иметь стаж работы более трех лет (при меньшем стаже он не имеет права сдавать квалификационный экзамен), предоставить квалификационный аттестат о сдаче единого государственного квалификационного экзамена, соответственно его ответственность также должна быть застрахована. 

Из ляпсусов, с которыми приходилось сталкиваться на практике: При оценке стоимости строительных работ (на земельном участке 8,5 сот расположен индивидуальный дом 231 кв.м два этажа) оценщик включил в расчет затраты на работу башенного крана при строительстве столбиков забора высотой 0,7 м. А при изготовлении внутренней части потолка из фанеры в пристройке к дому использовал кран грузоподъемностью 10 т с вылетом стрелы 45 м. при этом суммарные затраты на использование данной техники не превысили 100 рублей за единицу техники в ценах 2012 года.

.

Возврат к списку


Главная     ::     Авторизация     ::     Вопрос эксперту     ::     Экспертные специальности     ::     Консультации     ::     Стоимость услуг     ::     Выход    
Сайт АНО "ЦНСЭиО "А-Эксперт" 2014 г.